そもそも「共有名義」「共有持分」とは

ひとつの不動産を複数人で所有している状態が共有名義で、各人がもっている所有割合を持分といいます。たとえば実家を3人の相続人で相続し、それぞれ3分の1ずつ登記されていれば、3人の共有・各自の持分は3分の1です。

共有になる典型的なきっかけは次の2つです。

• 相続：親の家を複数の相続人で相続し、遺産分割をしないまま共有のまま放置している
• 離婚：夫婦でローンを組んで購入した家が共有名義のまま残っている

意図して共有にしたというより、「気づいたら共有になっていた」というケースが多いのが特徴です。

共有名義の家を「まるごと」売るには全員の同意がいる

共有不動産に対して各共有者が単独でできることは、民法で行為の種類ごとに分かれています。

不動産を売る行為は、いちばん重い「変更行為」にあたります。つまり、土地建物そのものを丸ごと売るには共有者全員が合意して契約しなければならず、ひとりでも反対すれば成立しません(民法251条)。

なお2023年4月施行の民法改正で、「形状または効用の著しい変更を伴わないもの(軽微変更)」は持分価格の過半数で決められるよう整理されました(民法251条・252条)。外壁塗装や舗装といった大規模修繕がこれにあたります。ただし売却そのものは引き続き全員同意が必要で、ここは改正後も変わりません。

「自分の持分だけ」なら、ひとりでも売れる

一方で、共有者全員の同意がなくても、自分の持分だけは単独で売ることができます。これは各共有者が自分の持分を自由に処分できるという原則によるものです。

ただし、持分だけの売却には現実的な制約があります。

• 買い手が限られる。共有者の一部の持分を買っても物件を自由に使えないため、一般の買主や住宅ローン利用者はまず手を出しません
• 結果として、買い手は持分を専門に扱う買取業者などにほぼ限られ、価格も物件全体を売る場合の持分相当額より下がりやすい傾向があります
• 他の共有者との関係が悪化しやすい。第三者が共有者に加わることになるため、トラブルの火種になることもあります

「とにかく自分だけ抜けたい」「他の共有者と連絡が取れず合意が見込めない」という場合の出口にはなりますが、最終手段に近い選択肢と考えておくのがよいでしょう。

共有者と話がまとまらない・連絡が取れないとき

全員の合意が理想とはいえ、現実には「ひとりが反対している」「相続人の一部と疎遠で連絡が取れない」というケースが起きます。こうした場合に取れる手段も、近年の法改正で整理されました。

共有物分割請求

共有者は、いつでも共有関係の解消(分割)を請求できます(民法258条)。話し合いでまとまらなければ、最終的に裁判所に分割を求めることになります。分割の方法は次の3つです。

• 現物分割：土地を物理的に分けて、それぞれの単独所有にする
• 賠償分割(全面的価格賠償)：共有者のひとりが物件を取得し、他の共有者へ持分相当の金銭を支払う
• 換価分割：競売にかけて、売却代金を持分に応じて分ける

2023年の改正で、賠償分割が条文上明記され、裁判所が検討する順序も「①現物分割または賠償分割 → ②換価分割(競売)」と明確化されました(民法258条2項・3項)。これは判例で認められていた扱いを法律に取り込んだものです(全面的価格賠償について最判平成8年10月31日)。

所在等不明の共有者がいる場合

相続が何代も続いて共有者が多数にのぼり、その一部が所在不明、というケースは珍しくありません。従来は全員の同意が取れず手詰まりになりがちでしたが、改正民法では、必要な調査を尽くしても所在が分からない共有者がいる場合に、裁判所の決定を得てその持分を他の共有者が取得したり、第三者へ譲渡したりできる制度が新設されました(民法262条の2・262条の3)。これにより、不明な共有者を含んだままでも共有関係を解消する道が開けています。

いずれも裁判所を通す手続きで、時間も費用もかかります。可能であれば、その前に共有者間の話し合いや専門業者を通じた解決を探るのが現実的です。

相続がからむ共有で押さえておきたい2つの期限

共有の原因が相続の場合、次の2点に注意してください。

相続登記の義務化(2024年4月1日施行) 相続で不動産を取得したことを知った日から原則3年以内に相続登記をすることが義務づけられました。正当な理由なく放置すると過料の対象になり得ます。登記が亡くなった方の名義のままだと、そもそも売却の手続きに進めません。

遺産分割の10年ルール 相続開始から10年が経過すると、原則として法定相続分による分割になります(2023年改正)。具体的な事情を考慮した分割を望むなら、10年が過ぎる前に遺産分割の協議や調停・審判を進めておく必要があります。長く放置するほど選択肢が狭まる、という点は意識しておきたいところです。

結局、どう進めるのが現実的か

共有名義の家を手放したいときの進め方を、状況別に整理すると次のようになります。

• 共有者全員と連絡が取れ、売却の方向で合意できそう → 物件をまるごと一括で売るのがいちばん高く売りやすい方向です。共有者間で意見をすり合わせ、共有物件の扱いに慣れた不動産会社に相談するのが近道です
• 合意は難しいが、自分は抜けたい → 自分の持分だけを売る、または共有物分割請求を検討する。持分や訳あり共有物件は、一般の不動産会社では断られることもあるため、こうした物件を専門に扱う買取業者のほうが話が早いことが多いです
• 共有者の一部と連絡が取れない → 所在等不明共有者の持分取得・譲渡制度や共有物分割請求といった裁判所手続きが視野に入ります。司法書士・弁護士など専門家への相談が前提になります

共有名義は、物件の状態(空き家か、居住中か)、持分の構成(誰が何割か)、ローンの有無、相続手続きの段階によって、適した出口が大きく変わります。同じ「共有」でも、首都圏のきれいな一戸建てと、地方の老朽化した実家とでは、相談すべき相手も売り方も別物です。

自分のケースに合った選択肢を確かめる

「うちの場合、まるごと売るのと持分だけ売るのと、どちらが現実的なのか」「共有者と揉めている状態で相談できる先はどこか」——共有名義の売却は、こうした条件の組み合わせで答えが変わります。

家じまい診断では、物件の種別・所在地・名義の状態・ローンの有無などにいくつか答えるだけで、あなたの状況で売却の難易度がどのくらいか、どんな選択肢・相談先が向いているかの傾向を無料で確認できます。氏名や連絡先の入力は不要です。共有名義で動かせず困っている方は、まず現状の整理から始めてみてください。

※本記事は2026年6月時点の法令・情報をもとに作成しています。共有不動産の売却・分割は個別の事情によって取り扱いが異なり、税務・登記・法的判断を伴います。具体的なケースについては、弁護士・司法書士・税理士などの専門家にご確認ください。