売る前に避けて通れない「相続登記」

相続した不動産を売るには、まず亡くなった方(被相続人)の名義から、相続人の名義へ変える手続きが必要です。これを相続登記といいます。買主に所有権を移すには、いったん相続人名義にしておかなければ売買が成立しないためです。

そしてこの相続登記は、2024年4月1日から義務になりました(不動産登記法76条の2)。ポイントは次のとおりです。

• 期限：相続で不動産を取得したことを知った日から原則3年以内に申請が必要
• 過料：正当な理由なく期限内に申請しないと、10万円以下の過料の対象になり得る
• 過去の相続もさかのぼって対象：2024年4月1日より前に相続した未登記の不動産も含まれます。この場合は「相続を知った日から3年」または「2027年(令和9年)3月31日」のいずれか遅い日までに登記する必要があります
• すぐ過料になるわけではない：登記官がまず催告し、それでも正当な理由なく申請しなかった場合に裁判所へ通知される流れです

3年以内に遺産分割の話し合いがまとまりそうにない場合は、暫定的に「相続人申告登記」という簡易な手続きで義務をいったん果たすこともできます。ただしこれは仮の対応で、後で遺産分割が決まったらその日から3年以内に正式な相続登記が必要です。

「何十年も親名義のままになっている実家」は、まさにこの義務化で動かす必要が出てきた典型です。古い相続の物件をお持ちの場合は、2027年3月末という期限が近づいている点に注意してください。

相続した不動産を売るまでの流れ

相続不動産の売却は、おおむね次の順序で進みます。

1. 相続人を確定する：被相続人の出生から死亡までの戸籍をたどり、相続人が誰かを確定します
2. 遺産分割協議：誰がその不動産を相続するか(または売って分けるか)を相続人全員で話し合い、遺産分割協議書にまとめます
3. 相続登記：協議の内容にもとづいて、取得する相続人の名義に変更します
4. 売却：名義が整ってから、不動産会社に相談して売却を進めます

注意したいのが、**遺産分割の「10年ルール」**です。相続開始から10年が経過すると、原則として法定相続分による分割になります(民法904条の3)。具体的な事情を反映した分割を望むなら、10年が過ぎる前に協議や調停を進めておく必要があります。放置するほど選択肢が狭まる、という点は相続登記の義務化と共通しています。

なお、相続人が複数で、不動産を共有名義のまま相続すると、後で売るときに共有者全員の同意が必要になるなど扱いが複雑になります。共有のまま放置した場合のリスクと対処法は、別記事「共有名義・共有持分の家は売れる？」で詳しく解説しています。

相続した不動産を売るときに使える税の特例

不動産を売って利益(譲渡所得)が出ると、譲渡所得税がかかります。相続した不動産の売却では、税負担を抑えられる可能性のある特例がいくつかあります。代表的なものを2つ紹介します。

相続空き家の3,000万円特別控除

被相続人が住んでいた家を相続し、一定の要件を満たして売却した場合に、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例です(措置法35条)。要件の主なものは次のとおりです。

• 昭和56年(1981年)5月31日以前に建築された家屋であること
• 区分所有建物(一般的なマンション)でないこと。つまり戸建てが前提
• 相続開始の直前に、被相続人がその家に一人で住んでいたこと(同居者がいなかったこと)
• 相続から売却まで、賃貸や事業などに使っていない空き家であること
• 売却代金が1億円以下であること
• 耐震基準を満たすよう改修するか、取り壊して売ること(2024年1月1日以後は、買主が譲渡の翌年2月15日までに改修・取壊しを行う場合も対象)
• 第三者への売却であること(親族など特別な関係者への売却は対象外)

期限が2つある点に注意してください。相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る必要があり、かつこの特例自体の適用期限が2027年(令和9年)12月31日までです。

さらに2024年1月1日以後の譲渡では、相続人が3人以上の場合、1人あたりの控除額が2,000万円に下がりました。利用には市区町村が交付する「被相続人居住用家屋等確認書」を取得し、確定申告をする必要があります。

取得費加算の特例

相続税を納めた人が、相続した不動産を一定期間内に売った場合、納めた相続税の一部を取得費(経費)に加算でき、譲渡所得を圧縮できる特例です(措置法39条)。期限は相続開始の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年以内、つまりおおむね相続開始から約3年10か月以内の売却です。

なお、この取得費加算の特例と空き家3,000万円控除は、同じ物件について併用できず、どちらかを選ぶ形になります。どちらが有利かはケースによって変わるため、税理士に試算してもらうのが安全です。

いずれの特例も、要件の細部や併用の可否は個別事情で変わります。実際の税額や適用可否は、国税庁の情報を確認のうえ、税理士や税務署に相談してください。

「売れにくい相続物件」の現実的な出口

ここまでは手続きと税金の話でしたが、相続不動産でいちばん悩ましいのは「そもそも買い手がつくのか」という点です。相続で引き継いだ物件は、次のような事情を抱えていることが少なくありません。

• 長く空き家で老朽化が進んでいる
• 地方にあって需要が薄い
• 再建築不可、接道の問題、借地権つきなどの事情がある
• 残置物が大量に残っている

こうした物件は、一般的な不動産仲介では「売り出しても買い手が見つからない」「そもそも取り扱いを断られる」ことがあります。その場合の選択肢が、訳あり物件や空き家を専門に扱う買取業者への売却です。仲介より価格は抑えめになる傾向がありますが、現状のまま・短期間で手放せる点がメリットで、空き家3,000万円控除との相性がよい(買主側が取壊しまで対応してくれるケースがある)場面もあります。

空き家を放置し続けると、固定資産税の負担や特定空家の指定リスク、近隣トラブルなど、持っているだけで損失が膨らんでいきます。この点は別記事「空き家を放置するとどうなる？」でも解説しています。相続した時点で売却の見込みが薄い物件ほど、早めに出口を見極めておくことが大切です。

自分の相続物件に向いた進め方を確かめる

相続した不動産は、物件の種別・所在地・名義の状態・相続手続きの段階・物件特有の事情(空き家か、訳ありか、共有か)によって、向いている売り方も相談先も変わります。「うちの実家は普通に仲介で売れるのか、それとも専門の買取に相談すべきなのか」——この見極めが最初のハードルです。

家じまい診断では、物件の状況にいくつか答えるだけで、売却の難易度がどのくらいか、どんな選択肢・相談先が向いているかの傾向を無料で確認できます。氏名や連絡先の入力は不要です。相続した家を前に何から始めればいいか迷っている方は、まず現状の整理から始めてみてください。

※本記事は2026年6月時点の法令・税制をもとに作成しています。相続登記・遺産分割・税の特例は個別の事情によって取り扱いや適用可否が異なり、登記・税務・法的判断を伴います。具体的なケースについては、司法書士・税理士・弁護士などの専門家にご確認ください。