借地権の家は売れるのか|地主の承諾・承諾料・5つの売却ルートを整理

まず確認——自分の借地権はどのタイプか

借地権にはいくつか種類があり、手元の土地賃貸借契約書(古い借地では契約書がないことも珍しくありません)で確認します。

• 旧法借地権: 1992年(平成4年)7月までに設定された借地権。借地人の保護が厚く、更新を続ければ半永久的に借りられるのが特徴。売却相談の大半はこのタイプです
• 普通借地権(新法): 1992年8月以降の設定。基本構造は旧法に近いが更新ルールが異なる
• 定期借地権: 期限が来たら更地にして返す契約。残存期間が短いほど売却は難しくなります

あわせて確認すべきが建物の登記です。借地権を第三者に主張する(対抗する)には借地上の建物の登記が必要で(借地借家法10条)、建物が親名義のまま・未登記のままでは売却手続きが進みません。相続した借地の場合、まず建物の相続登記から、が鉄則です。

売却に「地主の承諾」が必要——ここがすべての出発点

借地権(賃借権)を第三者に売却するには、地主の承諾が必要です(民法612条)。承諾を得ずに譲渡すると、地主は土地の賃貸借契約を解除できてしまうため、無断売却は事実上不可能です。

承諾の対価として支払うのが譲渡承諾料で、目安として借地権価格の10%前後と言われます(地域慣行や地主との関係で大きく変わります)。

では、地主がどうしても承諾してくれない場合は? このときのために借地非訟という裁判手続きがあります(借地借家法19条)。裁判所が地主の承諾に代わる許可を出す制度で、正当な理由なく承諾を拒む地主への対抗手段です。ただし、地主側には「それなら自分が買い取る」と優先的に譲り受けを申し立てる権利(いわゆる介入権)が認められており、また裁判手続きには時間と費用がかかるため、借地非訟は最後の手段。基本は地主との交渉をいかに穏当にまとめるかの勝負です。

なぜ「売りにくい」のか——買い手の住宅ローン問題

承諾さえ取れれば普通に売れるかというと、もう一つ壁があります。再建築不可の記事でも触れた住宅ローンの問題です。

借地権付き建物の購入に住宅ローンを使う場合、金融機関は通常、抵当権設定について地主の承諾書を求めます。これを嫌がる地主は多く、結果としてローンを組める買い手が限られ、買い手の母数が所有権物件より大幅に小さくなります。価格の目安として、税務上は路線価図の借地権割合(都市部の住宅地で60〜70%が多い)で評価されますが、実際の市場ではこの流動性の低さから、それより下振れするのが普通です。

「相場の◯割」という数字に一喜一憂するより、自分の物件で現実に取れるルートはどれかを見極めるほうが建設的です。次にそのルートを整理します。

借地権を手放す5つのルート

ルート1: 地主に買い取ってもらう

最初に検討すべき相手は市場ではなく地主です。地主にとって、借地権が戻れば土地は完全所有権(更地価格)に戻るため、借地権を最も高く評価できる買い手は理論上、地主自身です。承諾料も不要。地代の値上げ交渉や更新のタイミングは、この話を切り出す自然な機会になります。ただし地主に買い取り資金がない・関心がないケースも多く、断られる前提で次のルートと並行します。

ルート2: 底地を買い取って所有権化してから売る

逆に、地主から底地(土地の所有権)を買い取り、完全所有権の物件にしてから市場で売る方法。資金力が必要ですが、合計の手取りが最大になる可能性があります。地主が高齢で底地を整理したがっている場合などに成立します。

ルート3: 地主と協力して「同時売却」する

借地権と底地をセットで第三者に売却し、代金を割合で分ける方法。買い手から見れば完全所有権の土地を買えるため市場価格で売れ、双方の手取りが単独売却より増えることが多い、いわば理想形。ただし地主との信頼関係と利害調整(分配割合の合意)が前提です。

ルート4: 第三者に売却する(通常の仲介)

承諾料を払い、承諾を得て市場で売る王道ルート。立地が良ければ成立しますが、前述のローン問題で時間がかかりやすく、不動産会社にも借地の取引経験が求められます。借地に不慣れな仲介会社だと、承諾交渉の段階で頓挫することがあります。

ルート5: 借地権の専門買取業者に売却する

地主との交渉(承諾・承諾料・場合によっては借地非訟まで)を専門業者が引き受け、現況のまま直接買い取るルートです。未登記・再建築不可・老朽化・残置物ありといった、他の問題が重なった借地でも対応できるのが特徴。価格は市場の理想値より下がりますが、「地主と直接交渉したくない」「相続した借地を早く整理したい」「承諾が得られず詰まっている」場合の現実解です。買取業者は地主側とのその後の関係構築まで自社の事業として行うため、個人が単独で交渉するより話が通ることも少なくありません。

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相続した借地権の注意点

実家じまいの文脈で多い「親の借地を相続した」ケースには、知っておくべき重要な原則があります。

• 相続に地主の承諾は不要: 相続は「譲渡」に当たらないため、承諾も承諾料も法的には不要です
• 名義変更料(名義書換料)の請求: 相続時に地主から名義変更料を求められることがありますが、相続については支払い義務はないとされています。関係維持のために一定額を払う判断はあり得ますが、「払わなければ相続できない」ものではありません
• ただし、相続した借地を売るときは承諾が必要: 相続自体は承諾不要でも、その後の第三者への売却は通常通り承諾の対象です
• 地代・更新料の滞納は交渉力を直撃する: 滞納があると承諾交渉も買取条件も不利になります。相続したらまず地代の支払い状況を確認してください

まとめ——借地権の売却は「相手のいる売却」

借地権は売れます。ただし、所有権の不動産のように「査定して売り出す」だけでは進まず、地主という相手との関係設計が常につきまといます。地主と話せる関係なら、ルート1〜3で価値を引き上げる道があります。関係が薄い・こじれている・遠方で動けない・他の訳あり要素が重なっているなら、ルート5の専門買取が時間と精神的コストを含めた実質で合理的になりやすい、というのが大枠の判断軸です。

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※本記事は不動産売却に関する一般的な情報提供を目的としており、個別の物件の査定や売買の媒介、法律相談を行うものではありません。借地契約の解釈や借地非訟などの法的手続きについては、弁護士等の専門家にご相談ください。