雨漏り・シロアリ・傾きのある家は売れる?|契約不適合責任と「隠して売る」リスク

契約不適合責任とは——2020年の民法改正で変わったルール

契約不適合責任とは、引き渡した物件が契約の内容に適合していない場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。2020年4月の民法改正で、それまでの「瑕疵担保責任」に代わって導入されました。

旧ルールが「隠れた瑕疵(欠陥)」があるかどうかを問題にしたのに対し、現行ルールの基準は**「契約の内容に適合しているか」**です。雨漏りがあること自体が直ちにアウトなのではなく、雨漏りがあると契約で伝えたかどうかが分かれ目になります。同じ雨漏りでも、告げて契約書に記載して売れば契約に適合し、告げずに売れば不適合になる——この構造を先に押さえてください。

契約不適合があった場合、買主は次の4つを請求できます。

1. 追完請求:修補(直すこと)などを求める
2. 代金減額請求:追完がされない場合などに、代金の減額を求める
3. 損害賠償請求:売主に帰責事由がある場合
4. 契約の解除:不適合の程度によっては契約自体の解除

買主がこれらを行使するには、原則として不適合を知った時から1年以内に売主へ通知する必要があります(民法566条)。

「知らなかった」でも責任は生じる。「知っていて黙る」は最悪

誤解が多いのですが、契約不適合責任は売主が欠陥を知らなかった場合でも生じ得ます。「気づかなかったのだから仕方ない」は通用しません。だからこそ、後述する免責特約やインスペクションで、知らない欠陥のリスクをどう扱うかを契約で設計することになります。

そして絶対に避けるべきなのが、知っている不具合を黙って売ることです。民法572条により、契約不適合責任を免除する特約を付けても、売主が知りながら告げなかった事実については責任を免れません。つまり「免責特約を付けたから大丈夫」は、隠し事がある場合には成立しないのです。売却後に雨漏りの修理跡やシロアリの駆除履歴が見つかれば、賠償・解除に発展し、売却益を超える負担になりかねません。

免責特約は使えるのか——個人間売買と業者売買の違い

「契約不適合責任を負わない」「通知期間を引渡しから3ヶ月に限る」といった特約は、売主・買主とも個人の売買(仲介)では有効で、築年数の古い物件では広く使われています。古い実家を売るなら、仲介会社に免責・期間限定特約の可否を必ず相談してください。

ただし限界が2つあります。

• 前述のとおり、知りながら告げなかった事実には免責が効かない(民法572条)
• 売主が宅建業者の場合は、通知期間を引渡しから2年以上とする特約を除き、買主に不利な特約は無効(宅建業法40条)。逆に言えば、買主が宅建業者(買取)の場合はこの制限がなく、業者側がリスクを織り込んで買うため、全部免責の契約が広く行われています

売り出す前にできること——インスペクションという選択肢

自分でも家の状態を正確に把握できていない場合、**既存住宅状況調査(インスペクション)**を建築士等に依頼して、雨漏り・構造の傾き・腐食などを調べてもらう方法があります。仲介を依頼する際、宅建業者はインスペクション事業者のあっせんの可否を示すことになっており(宅建業法34条の2)、あっせんを頼むこともできます。

• メリット:状態を告知書に正確に書けるため売却後のトラブルを防ぎやすく、買主の安心材料にもなります
• 注意点:調査費用は自己負担で、欠陥が見つかればそれは告知対象になります。「知らないままにしておく」ことはできなくなりますが、隠れたリスクを抱えて売るより安全側の選択です

直してから売るべきか——修繕費は回収できるとは限らない

「雨漏りを直してから売ったほうが高く売れるのでは」と考えがちですが、修繕にかけた費用がそのまま売却価格に上乗せされる保証はありません。買主が古家をリフォーム前提や解体前提で見ている場合、売主が行った修繕は価格にほとんど反映されないこともあります。

目安としては次のように考えてください。

• 小さな不具合の放置で印象が大きく悪化するもの(設備の故障など)は、直す価値がある場合があります
• 雨漏り・シロアリ・傾きのような大きな欠陥は、修繕費が高額になりやすく回収も不確実です。直さずに告知して、価格で調整して売るか、現況のまま買取で売るのが実務的な選択肢になります
• 修繕しても告知義務は消えません。「直したから言わなくていい」にはならない点は事故物件のルールと同じです

現実的な売り方は2つ——「告知して仲介」か「現況のまま買取」か

① 告知したうえで、価格を調整して仲介で売る

立地に需要があるなら、不具合を告知書に明記し、修繕費相当を織り込んだ価格設定で一般市場に売り出す方法です。時間はかかる可能性がありますが、手取りを最大化しやすい選択です。免責・期間限定特約を付けられるかは仲介会社との設計次第なので、欠陥の内容を最初から仲介会社に共有し、特約込みで販売戦略を立ててもらうことが重要です。

PR

ミライアス

② 現況有姿・契約不適合責任免責で買取に売る

買主が宅建業者となる買取では、業者が建物の状態リスクを織り込んで買うため、現況のまま・契約不適合責任を全部免責とする契約が広く行われています。価格は仲介の相場より下がるのが一般的ですが、次の場合には合理的な選択になります。

• 雨漏り・シロアリ・傾きなど、修繕費が高額になる欠陥がある
• 築年数が古く、どのみち解体・フルリノベーション前提でしか買い手がつかない
• 「売った後に何か言われるかもしれない」という不安を残したくない
• 残置物も多く、まとめて現況で手放したい(残置物ごと売る方法)

仲介と買取の仕組みの違いは不動産の「買取」と「仲介」の違いで詳しく解説しています。

PR

欠陥のある家こそ、「どう売るか」の設計が先

雨漏りやシロアリのある家の売却は、「欠陥を直すか」ではなく「欠陥をどう契約に織り込むか」の問題です。告知書に正直に書き、免責特約と価格設定を含めて売り方を設計すれば、欠陥のある家にも出口はあります。逆に、黙って売ることだけは、どんな特約でも守ってくれません。

家じまい診断では、物件の状況(建物の状態や空き家かどうかを含む)にいくつか答えるだけで、売却の難易度と向いている売り方の傾向を無料で確認できます。氏名や連絡先の入力は不要です。実家じまい全体の流れは実家じまい完全ガイドにまとめています。

家じまい診断をはじめる(無料・約1分)

※本記事は2026年8月時点の法令・情報をもとにした一般的な情報提供であり、個別の物件の査定・媒介や法律相談を行うものではありません。契約不適合責任の成否や特約の有効性は個別の契約内容・事案によって判断が分かれる場合があります。実際の取引にあたっては、宅地建物取引業者・弁護士などの専門家にご相談ください。